Scheefhuurplan: sociale huur wordt niet meteen hoger

Een hoger inkomen moet bij huurders van een sociale corporatiewoning vaker tot een hogere huur leiden. Dat is de kern van het scheefhuurplan dat het kabinet op 21 september presenteerde. Woningcorporaties zouden de inkomensafhankelijke verhoging niet langer naar eigen keuze toepassen, maar daartoe in beginsel verplicht worden. Ook wil het kabinet vermogen laten meewegen wanneer een woning wordt toegewezen.

Voor huurders in Nederland is het belangrijkste onderscheid voorlopig eenvoudig: dit is een aangekondigde wetswijziging, geen nieuwe huurverhoging die deze week automatisch ingaat. Minister Elanor Boekholt-O’Sullivan wil het wetsvoorstel begin 2027 in internetconsultatie brengen. Dat is een ronde waarin reacties worden verzameld, niet de datum waarop de verplichting gaat gelden. Verhogingen die onder de bestaande regels al mogelijk zijn, verdwijnen ondertussen niet.

Wat is er nieuw aan het plan?

Bij een hoger middeninkomen wil het kabinet corporaties verplichten de maandhuur jaarlijks met € 50 te verhogen; bij een hoog inkomen met € 100. Dat zou doorgaan zolang het huishouden boven de toepasselijke inkomensgrens zit, tot de maximale huurprijs volgens het woningwaarderingsstelsel is bereikt. Die puntenwaardering koppelt de bovengrens aan de kwaliteit van de woning.

Die bedragen zijn niet nieuw. Verhuurders mogen de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging nu al gebruiken. De wijziging zit vooral in het verplichte karakter voor corporaties. Volgens de Kamerbrief gebruikte in 2026 ongeveer driekwart van de corporaties dit instrument, maar niet allemaal op dezelfde manier. De minister wil ruimte laten voor uitzonderingen, bijvoorbeeld waar lokale afspraken gemengde wijken moeten beschermen.

Een jaarlijkse stap op de maandhuur is bovendien iets anders dan iedere maand opnieuw € 50 of € 100 erbij. En de inkomensafhankelijke verhoging komt in de plaats van de gewone jaarlijkse verhoging, niet erbovenop. Het plan gaat ook niet over een nieuwe algemene verhoging voor iedere sociale huurder of voor alle woningen in de vrije sector.

Welke regels gelden nu al?

Sinds 1 juli 2026 geldt bij een zelfstandige sociale huurwoning met een kale huur vanaf € 350 een gewone maximale jaarlijkse verhoging van 4,1 procent. Bij een lagere kale huur is de gewone verhoging maximaal € 25. Voor huishoudens met een hoger inkomen kan in plaats daarvan maximaal € 50 of € 100 op de maandhuur worden toegepast. Ook dan geldt de maximale huur op basis van de woningpunten.

Voor een inkomensafhankelijke verhoging in 2026 telt het huishoudinkomen uit 2024. De grenzen verschillen tussen eenpersoonshuishoudens en huishoudens met meerdere personen. Gebruik dus niet zonder meer uw huidige salaris of alleen uw eigen inkomen om een brief te beoordelen. Voor onder meer jonge inwonende kinderen gelden bijzondere rekenregels. De actuele tabel van Rijksoverheid is daarvoor het vertrekpunt.

De sociale huurgrens en de maximale huur volgens de woningpunten zijn verschillende grenzen. De Kamerbrief wijst erop dat sommige corporatiewoningen genoeg punten hebben voor een maximale huur boven de sociale huurgrens. Die sociale grens is dus niet automatisch het plafond voor elke latere huurverhoging. Controleer de punten van de eigen woning, niet alleen een algemeen bedrag uit een nieuwsbericht.

Vermogen: twee verschillende plannen

Bij de toewijzing van sociale corporatiewoningen wil het kabinet naast inkomen ook vermogen beoordelen. In de uitgewerkte richting zou een huishouden met een laag inkomen en middelhoog vermogen nog wel kunnen huren, maar tegen een hogere aanvangshuur. Bij hoog vermogen zou toewijzing niet meer mogelijk zijn. De brief noemt als beoogde grenzen € 118.714 en € 237.428, in prijspeil 2026. Dat zijn voorstelbedragen, geen nieuwe aanvraagvoorwaarden voor vandaag.

Daarvan los staat een mogelijke jaarlijkse vermogensafhankelijke huurverhoging voor zittende huurders. Die wordt nog onderzocht. Ook een aanvullende toets op eigenwoningbezit bij toewijzing vergt verdere afweging. Wie spaargeld heeft, kan dus niet uit deze aankondiging afleiden dat er nu een vast extra huurbedrag verschuldigd is. Verwar deze plannen evenmin met de afzonderlijke vermogensregels voor huurtoeslag.

Meer doorstroming is het doel, geen zekerheid

Het kabinet wil sociale woningen beschikbaar houden voor huishoudens die daarop zijn aangewezen en corporaties meer investeringsruimte geven. De brief telt voor 2024 ongeveer 177.000 huishoudens die op basis van hun inkomen voor een hogere huurverhoging in aanmerking zouden komen: circa 8 procent van de sociale corporatievoorraad. Dat is geen telling van mensen die onrechtmatig wonen.

De minister erkent ook de knelpunten. Een hoger inkomen of wat vermogen betekent niet vanzelf dat een betaalbare koopwoning of andere huurwoning beschikbaar is. Een sterke uitstroom kan gemengde wijken raken. Bovendien vergt het plan gegevensuitwisseling en aanpassing van systemen bij corporaties en de Belastingdienst. Juridische haalbaarheid, privacy, uitzonderingen en uitvoering moeten nog worden uitgewerkt. De aankondiging levert daarom niet meteen extra woningen op.

Wat controleert u bij een echte huurbrief?

Wacht bij een concreet voorstel niet op de nieuwe wet. Beoordeel die brief volgens de huidige regels. Voor sociale huur moet de verhuurder een verhoging minimaal twee maanden van tevoren schriftelijk aankondigen. In het voorstel horen onder meer de oude en nieuwe kale huur, de ingangsdatum en de bezwaarroute te staan. Bij een inkomensafhankelijke verhoging hoort ook de inkomensindicatie van de Belastingdienst.

• Controleer of het voorstel uitgaat van de juiste kale huur en het juiste type verhoging; servicekosten zijn iets anders.
• Vergelijk de gebruikte inkomenscategorie en huishoudsituatie met uw gegevens. Een lager inkomen kan reden voor bezwaar zijn.
• Controleer of de nieuwe huur binnen de maximale huurprijs op basis van de woningpunten blijft.
• Wilt u schriftelijk bezwaar maken, stuur dat dan vóór de ingangsdatum naar de verhuurder en bewaar een kopie. Vraag bij twijfel tijdig hulp aan Het Juridisch Loket of de Huurcommissie.

Is een verhoging al ingegaan, dan hangt de vervolgstap af van wat u eerder heeft gedaan en welke termijnen nog lopen. Stop niet zomaar de volledige huurbetaling vanwege een politiek plan. De bruikbare lijn blijft: volg de uitwerking van de nieuwe verplichting, maar controleer een bestaande huurbrief nu op de regels die al gelden.