Shortstaygrens van 30 nachten: nog geen nieuwe huurregel

De internetconsultatie over het wetsvoorstel passende huurcontracten is vrijdag 28 augustus gesloten. Het plan trekt vooral aandacht door één duidelijke grens: verhuur van woonruimte voor meer dan dertig nachten zou niet langer kunnen gelden als gebruik dat „naar zijn aard slechts van korte duur” is. Die formulering staat in een concept. Zij is dit weekend niet automatisch geldend recht geworden en verandert een bestaand huurcontract vandaag niet.

Dat onderscheid is praktisch voor studenten, expats, arbeidsmigranten en andere huurders die een overeenkomst met woorden als shortstay, logies, hotel of tijdelijk verblijf kregen. Een verhuurder kan niet volstaan met verwijzen naar een nieuwsbericht over de consultatie. Omgekeerd kan een huurder de voorgestelde dertig-nachtengrens nog niet behandelen als een nieuwe regel die ieder langer verblijf vanzelf omzet. Eerst telt het huidige recht en de concrete afspraak; later kan een aangenomen wet daar verandering in brengen.

Wat de dertig nachten in het voorstel doen

Het bestaande huurrecht kent een beperkte uitzondering voor woonruimte waarvan het gebruik naar zijn aard slechts van korte duur is. Daarbij geldt geen algemene wettelijke maximumtermijn. Volgens de toelichting kijken rechters nu naar een combinatie van de aard van het gebruik, de aard van de woning, de bedoeling van partijen en de feitelijke duur. Een vakantiewoning voor een kort verblijf is het klassieke voorbeeld. Maandenlang ergens wonen wordt niet door één contractkop vanzelf „logies”.

Het concept wil die open grens aanscherpen. Meer dan dertig nachten kan volgens de voorgestelde tekst in ieder geval niet onder de korte-duuruitzondering vallen. Opeenvolgende of verlengde afspraken met dezelfde huurder in dezelfde bouwkundige eenheid zouden niet telkens opnieuw mogen beginnen te tellen. De concepttoelichting zegt dat bij zo’n verlenging de gewone huur- en huurprijsbescherming vanaf de dertigste nacht gaat gelden. Dat is een ontwerpregel, geen uitspraak over ieder huidig dossier.

Ook de omgekeerde conclusie is fout. Een verblijf van minder dan dertig nachten zou volgens de toelichting niet automatisch onbeschermde shortstay zijn. De feitelijke situatie blijft van belang. De grens is dus ontworpen als bovengrens voor de uitzondering, niet als vrijbrief om iedere woonruimte gedurende de eerste weken zonder huurregels aan te bieden. Exacte namen, duur, gebruik en opvolgende afspraken moeten samen worden bekeken.

De consultatie is een tussenstap, geen ingangsdatum

De openbare consultatie liep van 2 juli tot en met 28 augustus en staat nu als gesloten geregistreerd. Het ministerie kan reacties verwerken en het voorstel wijzigen. De Rijksoverheid heeft aangekondigd na de zomer de resultaten van de bredere verkenning en mogelijke vervolgstappen naar de Tweede Kamer te sturen. In de gepubliceerde conceptartikelen staat voor inwerkingtreding alleen een later te bepalen moment bij koninklijk besluit. Er staat dus geen datum waarop huurders of verhuurders nu kunnen vooruitlopen.

Dat betekent niet dat een huidige shortstayconstructie per definitie geldig is. De concepttoelichting wijst er juist op dat het etiket in bestaande zaken niet doorslaggevend is en dat rechters de uitzondering terughoudend beoordelen. Maar een individueel contract kwalificeren vraagt de feiten van dat verblijf en zo nodig juridisch advies. Het bestaan van een wetsvoorstel bewijst noch dat de verhuurder gelijk heeft, noch dat de huurder op basis van dertig nachten al kan blijven.

Bewaar nu de feiten die later beslissend kunnen zijn

• Bewaar de volledige overeenkomst, bijlagen, huisregels en de advertentie zoals die bij het boeken of tekenen zichtbaar waren.
• Noteer begin- en beoogde einddatum, verlengingen, kamernummers en verhuizingen binnen hetzelfde gebouw; bewaar betaalbewijzen.
• Leg vast hoe de ruimte feitelijk wordt gebruikt: vakantie, studie, werk, gewone bewoning of een andere concrete reden.
• Bewaar berichten over opzegging, verlenging, servicekosten, huurverhoging en de koppeling tussen werk en huisvesting.
• Vraag de verhuurder schriftelijk welk contracttype en welke wettelijke grond volgens hem of haar gelden; ga niet af op alleen de titel.

Zet geen handtekening onder een nieuwe verklaring die de oude afspraak anders omschrijft zonder eerst te begrijpen wat verandert. Stop evenmin zelfstandig met betalen, vervang geen slot en negeer geen officiële opzegging omdat u online over de dertig nachten hebt gelezen. Zulke stappen kunnen een geschil groter maken. Vraag bij twijfel een huurteam, het Juridisch Loket of een in huurrecht gespecialiseerde adviseur om het hele dossier te bekijken.

Studenten en arbeidsmigranten krijgen geen identieke route

Naast shortstay bevat het traject gerichte plannen voor tijdelijke contracten. Voor arbeidsmigranten noemt de consultatie een contract van maximaal twee jaar, mét huurbescherming en regels voor de huurprijs, alleen bij huisvesting die aan kwaliteitsvoorwaarden voldoet. De consultatiepagina noemt onder meer een eigen slaapkamer van minimaal 5,5 vierkante meter. Dat voorstel is niet hetzelfde als de onbeschermde korte-duuruitzondering en is nog niet beschikbaar als nieuwe standaardroute.

Voor studenten was een verruiming aangekondigd, maar de consultatiepagina vermeldt dat deze maatregel na de consultatie nog juridisch moet worden uitgewerkt en aan het wetsvoorstel wordt toegevoegd. Een student kan daarom niet uit de algemene aankondiging afleiden welk nieuw contract straks precies is toegestaan. Controleer voorlopig of de student werkelijk onder een bestaande uitzondering, een campuscontract of een andere huidige contractvorm valt.

Wonen bij de werkgever vraagt extra aandacht

Het concept bevat ook een nieuwe opzeggingsgrond voor woonruimte op het bedrijfsterrein van de werkgever. De gepubliceerde tekst stelt voorwaarden: de bewoner is minstens vier weken geen werknemer meer en de werkgever maakt aannemelijk dat de ruimte nodig is voor een andere eigen werknemer. Zelfs dan eindigt een vast contract volgens de toelichting niet simpelweg door een mededeling; als de huurder niet instemt, blijft een rechterlijke beslissing nodig.

Werk en wonen in één hand maken de bewijspositie gevoelig. Bewaar daarom arbeidsovereenkomst en huurovereenkomst afzonderlijk, plus bewijs van inhoudingen, betalingen en de locatie van de woonruimte. Onderteken bij einde dienstverband niet automatisch dat ook alle woonrechten dezelfde dag eindigen. De voorgestelde opzeggingsgrond is bovendien nog geen geldende grond en kan tijdens behandeling veranderen.

Lees eerst uw contract, daarna het nieuws

De gesloten consultatie geeft een duidelijke beleidsrichting: langdurige bewoning moet niet gemakkelijk als onbeschermde shortstay worden verpakt. Zij geeft nog geen nieuwe beslisregel voor vandaag. Wie nu huurt, heeft meer aan een compleet dossier en een schriftelijke vraag over het gebruikte contracttype dan aan een losse telling op de kalender. De dertig nachten zijn belangrijk om te volgen, maar pas na een definitieve wet en officiële ingangsdatum kan de nieuwe grens zelf worden toegepast.