Crédito em Portugal aperta em agosto: o limite de esforço desce para 45%

A data decisiva é a avaliação, não apenas a assinatura

Quem prepara um pedido de crédito à habitação ou de consumo em Portugal tem uma nova fronteira no calendário. A partir de 1 de agosto, os contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra nessa data ou depois ficam sujeitos à Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal. O principal número desce: o rácio entre prestações mensais e rendimento mensal líquido, conhecido por DSTI, passa de um limite recomendado de 50% para 45%.

O detalhe da data evita uma conclusão apressada. A regra não diz simplesmente «contratos assinados em agosto». O marco é o momento em que a instituição avalia a capacidade do mutuário para pagar. Uma simulação, uma pré-aprovação ou um processo iniciado em julho não devem ser tratados como garantia de que a avaliação ficará fechada pelas condições anteriores. A pergunta prática ao banco é direta: em que data será registada a avaliação de solvabilidade deste processo?

Os 45% não são apenas a prestação da casa

O DSTI soma a prestação do novo contrato às prestações de todos os empréstimos já existentes que tenham um plano de reembolso definido. Um crédito automóvel ou pessoal, por exemplo, ocupa espaço antes de o banco calcular quanto cabe para a casa. Quando há dois mutuários, entram as prestações dos empréstimos de cada um, sem dividir uma dívida por dois apenas porque o novo pedido é conjunto.

Também não basta multiplicar o salário líquido por 45% e procurar no anúncio uma prestação inferior. Para o novo crédito, a instituição usa a prestação calculada segundo as regras aplicáveis e incorpora o impacto de uma subida da taxa de juro nos casos previstos. O rendimento é apurado líquido de impostos e contribuições, com base na última declaração fiscal e/ou na informação dos três meses anteriores. Se o contrato avançar para além dos 70 anos do mutuário, a recomendação prevê ainda uma redução ponderada do rendimento, salvo quando a pessoa já está reformada na avaliação.

Um exemplo mostra onde o espaço encolhe

Imagine um agregado com 2.400 euros de rendimento mensal líquido e uma prestação automóvel de 150 euros. Pelo novo teto, 45% corresponde a 1.080 euros para o conjunto das prestações. Depois do automóvel, restariam 930 euros para a prestação calculada do novo empréstimo. No limite anterior de 50%, o total seria 1.200 euros e o espaço teórico, 1.050 euros. A diferença é de 120 euros por mês.

Isto é uma ilustração aritmética, não uma simulação de crédito nem uma promessa sobre o montante financiável. Prazo, idade, taxa, outras despesas, estabilidade do rendimento, valor e avaliação do imóvel, entrada disponível e critérios internos alteram o resultado. O Banco de Portugal diz expressamente que estes são valores máximos: cada instituição continua obrigada a concluir que o contrato é viável e pode aplicar critérios mais prudentes.

A exceção de 10% não é um direito do candidato

A recomendação mantém uma válvula, mas torna-a menor e mais simples. Até 10% do montante total de crédito concedido por cada instituição em cada semestre pode ter DSTI superior a 45%. Antes, as exceções combinadas podiam chegar a 15%, distribuídas por dois patamares. Agora o banco tem de justificar os elementos adicionais considerados e demonstrar critérios adequados de risco.

Isso não cria uma fila em que o cliente possa exigir «uma das exceções». A margem é gerida sobre a carteira semestral da instituição e depende da análise individual. Também não significa que 45% virou uma proibição legal absoluta: a medida continua a funcionar no princípio «cumprir ou explicar», sob monitorização do Banco de Portugal. Na prática, porém, um processo acima do limite geral passa a disputar uma margem mais curta.

Jovens ganham prazo, mas prazo não é rendimento

A revisão aperta o esforço e, ao mesmo tempo, simplifica as maturidades do crédito à habitação. Para mutuários com 35 anos ou menos, o prazo máximo recomendado passa a 40 anos; acima dos 35, fica em 35 anos. Num contrato com mais de um mutuário, vale a idade da pessoa mais velha. A mudança é especialmente relevante para quem tem entre 31 e 35 anos, cujo máximo anterior era 37 anos.

Alongar o prazo pode reduzir a prestação mensal calculada e ajudar o rácio, mas não cria rendimento nem torna a casa mais barata. Em condições equivalentes, pagar durante mais tempo tende a aumentar o total de juros e prolonga a exposição a seguros e alterações financeiras. A comparação útil não é só «qual é a menor prestação?»: deve incluir montante total imputado, taxa anual efetiva global, seguros exigidos, possibilidade de amortização e custo em diferentes cenários de taxa.

A entrada e o valor da casa continuam a contar

O DSTI é apenas uma das portas. Para habitação própria e permanente, a recomendação mantém o LTV máximo de 90%: o empréstimo comparado com o menor valor entre preço de compra e avaliação do imóvel. Para outras finalidades garantidas por imóvel, o teto geral é 80%. A revisão elimina o tratamento especial de 100% para casas detidas pelo próprio banco; essas compras passam ao regime geral. Um candidato pode caber nos 45% e ainda assim não ter entrada, avaliação ou perfil suficientes.

O que preparar antes de pedir propostas

A melhor resposta não é tentar adivinhar qual banco usará uma exceção. É chegar à avaliação com a dívida inteira visível. Liste saldos, prestações e datas de fim de todos os créditos; confirme o rendimento líquido documentável; peça ao banco a prestação usada no teste de esforço, não apenas a primeira mensalidade promocional; e compare propostas com o mesmo montante, prazo e tipo de taxa. Contrair um novo crédito ao consumo para completar a entrada pode resolver caixa hoje e piorar o DSTI amanhã.

Quem já tem um empréstimo não vê a prestação mudar automaticamente por causa desta recomendação. O alvo são novos contratos avaliados a partir de 1 de agosto, com exclusões específicas previstas no documento. Para um processo em curso, a instituição deve esclarecer se haverá nova avaliação. O limite de 45% é um travão preventivo, não um selo de crédito seguro: ficar abaixo dele não substitui uma reserva para imprevistos, e ficar acima não autoriza concluir, sem a análise do banco, que a resposta será inevitavelmente negativa.