Preço mediano da habitação sobe 19,8% em Portugal, mesmo com menos vendas

O retrato da habitação portuguesa abre com um aparente paradoxo: venderam-se menos casas, mas o valor mediano por metro quadrado subiu mais depressa. No primeiro trimestre de 2026, o Instituto Nacional de Estatística contou 35.953 transações de alojamentos familiares, menos 10,5% do que no mesmo período de 2025. Ainda assim, a mediana nacional chegou a 2.337 euros por metro quadrado, uma subida homóloga de 19,8%.

Os dois movimentos não se anulam. O número de negócios mede quantas habitações mudaram de mãos; a mediana descreve o ponto central dos valores por metro quadrado das que efetivamente foram vendidas. Se a localização, a dimensão, a idade ou o tipo das casas transacionadas muda, a mediana também pode mudar. O dado não demonstra, por si só, que cada casa portuguesa valorizou 19,8% nem que uma venda concreta conseguiria hoje esse acréscimo.

Menos vendas não travaram a subida em todas as sub-regiões

O movimento foi amplo no mapa. O INE registou aumento homólogo do valor mediano nas 26 sub-regiões NUTS 3, com a Lezíria do Tejo a apresentar a maior variação, 30,4%. As cinco medianas sub-regionais mais altas continuaram na Grande Lisboa, Algarve, Península de Setúbal, Região Autónoma da Madeira e Área Metropolitana do Porto. Isto mostra difusão geográfica, mas não uniformidade: nível de preço e velocidade de crescimento são duas medidas diferentes.

Nos 24 municípios com mais de 100 mil habitantes, a taxa homóloga acelerou em 11. Funchal e Guimarães tiveram os maiores aumentos dessa velocidade face ao trimestre anterior, enquanto Matosinhos registou a maior desaceleração. Lisboa e Porto também aceleraram, mas por margens menores. Os valores medianos mais elevados ficaram em Lisboa, com 5.292 €/m², Cascais, com 5.000 €/m², e Oeiras, com 4.511 €/m². Nenhum destes números deve ser transplantado para uma freguesia ou imóvel sem contexto.

A rua não cabe na mediana nacional

Uma mediana não é uma média nem uma tabela de preços. Metade das observações fica de um lado e metade do outro, dentro do universo medido. O indicador do INE usa transações realizadas, não todos os anúncios publicados, e combina apartamentos e moradias com características muito diferentes. Nem sequer multiplicar mecanicamente 2.337 euros pela área resolve a avaliação: localização exata, conservação, andar, elevador, exposição solar, espaço exterior, estacionamento, eficiência e qualidade da obra alteram a comparação.

Há outro cuidado na leitura dos compradores com domicílio fiscal no estrangeiro. Na Grande Lisboa, a mediana por metro quadrado das transações desse grupo superou em 34,5% a dos compradores com domicílio fiscal em Portugal; na Área Metropolitana do Porto, a diferença foi 16,9%. É uma comparação entre conjuntos de compras, não prova de que a residência fiscal, sozinha, causou o preço. Tipo, zona e valor dos imóveis escolhidos podem ser diferentes.

O índice europeu confirma a pressão, mas dá outro número

O Eurostat colocou Portugal no topo da União Europeia no primeiro trimestre: o índice harmonizado de preços da habitação subiu 17,8% em relação a um ano antes e 3,8% face ao trimestre anterior. Na UE, as variações foram 5,1% e 1,2%. A distância é relevante, mas os 17,8% europeus não contradizem automaticamente os 19,8% do INE local. O índice procura medir a evolução de preços com ajustamentos para mudanças na qualidade e composição; a estatística local resume em €/m² as casas transacionadas.

A oferta em construção também está a avançar, sem produzir alívio instantâneo. O balanço anual do INE mostra 48.844 fogos licenciados em 2025, mais 14,6% e o maior total desde 2011. Estima ainda 30.425 fogos concluídos, mais 8,7%. Licença não é chave entregue, e conclusão não significa casa disponível no município, segmento de preço ou regime de ocupação de que uma família precisa. O intervalo entre projeto, obra e entrada no mercado ajuda a explicar por que a resposta é lenta.

Comprar e arrendar são duas filas diferentes

A alternativa do arrendamento também encareceu. Num conjunto separado, o INE apurou uma renda mediana de 9,46 €/m² nos 39.395 novos contratos do primeiro trimestre, mais 9,1% em termos homólogos. O número de novos contratos subiu apenas 0,7%. Estes dados cobrem contratos novos, não todas as rendas já em vigor, e não permitem concluir que comprar passou a ser melhor do que arrendar. Entrada, juros, impostos, manutenção, mobilidade e duração prevista continuam a pertencer à decisão individual.

Como transformar o dado numa comparação útil

Para quem procura casa, a sequência mais segura é estreitar o mapa antes de discutir o preço. Compare transações recentes no mesmo município e, quando existirem dados suficientes, na mesma freguesia; separe apartamento de moradia, novo de usado e áreas semelhantes; confirme se o valor consultado é pedido ou negócio concluído; depois confronte o imóvel com uma avaliação independente, a documentação e o custo total de financiamento. Uma mediana serve para detetar distância, não para dispensar a visita nem a verificação técnica.

Para quem vende, a subida nacional também não garante comprador ao primeiro preço. A queda de 10,5% nas transações recomenda atenção ao tempo no mercado, ao estado do imóvel e a comparáveis realmente fechados. Para quem lê no Brasil, Angola, Moçambique, Cabo Verde ou noutro país lusófono, este retrato aplica-se a Portugal; pode informar uma mudança ou investimento no país, mas não descreve o mercado local de origem.

A conclusão prática não é que a estatística esteja errada nem que o anúncio esteja certo. É que cada número tem uma porta de entrada. O dado nacional mostra pressão forte, a sub-região situa o mercado, o município aproxima a comparação e o imóvel concreto decide o resto. Quando menos casas são vendidas por valores medianos mais altos, a pergunta útil deixa de ser «quanto subiu Portugal?» e passa a ser «que casas foram vendidas aqui, e como esta se compara com elas?».