Huizenprijs stijgt 4,1 procent: dat is nog geen biedadvies

Bestaande koopwoningen waren in juni gemiddeld 4,1 procent duurder dan een jaar eerder. Ten opzichte van mei steeg de prijsindex met 0,6 procent. De nieuwe cijfers van het CBS en het Kadaster wijzen dus nog altijd omhoog, maar minder hard dan in mei, toen de jaarstijging 4,4 procent bedroeg.

Voor iemand die nu een bod voorbereidt, is 4,1 procent geen rekenregel. Het cijfer beschrijft de prijsontwikkeling van verkochte bestaande woningen in heel Nederland. Het vertelt niet hoeveel één huis waard is, hoeveel ruimte er in de vraagprijs zit of welk bod volgende week wint. De bruikbare stap is het landelijke cijfer steeds verder te vernauwen: eerst naar regio, dan woningtype en uiteindelijk naar werkelijk vergelijkbare woningen.

Een index is iets anders dan een gemiddelde koopsom

Het CBS en het Kadaster publiceren in hetzelfde bericht twee getallen die gemakkelijk door elkaar raken. De prijsindex meet de ontwikkeling en corrigeert voor kwaliteitsverschillen tussen verkochte woningen. De gemiddelde transactieprijs was in juni 496.235 euro, maar bevat zo’n correctie niet. Als in een maand relatief veel grote of dure huizen passeren, kan die gemiddelde koopsom stijgen zonder dat een vergelijkbaar huis even sterk duurder is geworden.

Voor de index registreert het Kadaster de transactieprijs, het adres en de overdrachtsdatum uit de notariële overdracht. Het CBS koppelt die informatie aan woningtype en de meest recente bekende WOZ-waarde en gebruikt de zogeheten SPAR-methode. Daardoor is de index geschikter voor marktontwikkeling dan een los gemiddelde. Ook deze correctie maakt er geen taxatie van: onderhoud, energielabel, uitbouw, erfpacht, Vereniging van Eigenaars en de exacte straatpositie van uw woning zitten niet als individueel oordeel in het landelijke percentage.

De timing vraagt eveneens aandacht. CBS/Kadaster meet overdrachten die bij de notaris zijn geregistreerd. Een koopovereenkomst is doorgaans eerder gesloten. Cijfers van makelaarsvereniging NVM lopen daarom niet gelijk: die gaan over koopovereenkomsten bij NVM-makelaars. De twee reeksen kunnen naast elkaar nuttig zijn, maar mogen niet als hetzelfde meetmoment of dezelfde woninggroep worden behandeld.

Groningen is niet Amsterdam

De kwartaalcijfers maken de spreiding concreet. Landelijk lagen de prijzen in het tweede kwartaal 4,2 procent hoger dan een jaar eerder. In Groningen was de stijging 7,9 procent, tegenover 2,4 procent in Noord-Holland. Bij de vier grootste steden liep het uiteen van 4,5 procent in Den Haag tot 0,8 procent in Amsterdam. Een landelijk gemiddelde op een Amsterdamse vraagprijs plakken zou die lokale markt dus eerder vertroebelen dan verklaren.

Ook woningtypen bewogen niet gelijk. Vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen werden volgens de index 5,5 procent duurder dan een jaar eerder; appartementen 3,2 procent. Tussenwoningen kwamen uit op 4,0 procent. Dat zijn nog altijd grote groepen. Een appartement met gezonde VvE en goed energielabel kan een ander biedverloop hebben dan een vergelijkbaar oppervlak met achterstallig onderhoud, ook binnen dezelfde postcode.

Meer transacties betekent bovendien niet automatisch minder concurrentie bij uw huis. In juni werden 20.378 bestaande woningen overgedragen, 7,9 procent meer dan een jaar eerder. Over de eerste helft van 2026 ging het om 114.901 verkopen, 5,5 procent meer. NVM zag in het tweede kwartaal tegelijk een recordinstroom van 56.700 te koop gezette woningen via aangesloten makelaars. Dat geeft kopers gemiddeld meer keuze, maar de vereniging noemt de markt nog steeds krap en ziet verschillen naar staat, energielabel, prijsklasse en regio.

Maak vóór het bieden uw eigen vergelijkingsgroep

Begin niet bij het landelijke percentage, maar bij vijf tot tien recent verkochte woningen die echt op het doelhuis lijken. Kies dezelfde buurt of een aantoonbaar vergelijkbare omgeving, hetzelfde woningtype en ongeveer dezelfde woonoppervlakte. Noteer daarnaast perceel of buitenruimte, bouwjaar, onderhoud, energielabel, erfpacht en bij appartementen de VvE-reserves en geplande werkzaamheden. Een verkoop van zes maanden geleden kan nog bruikbaar zijn, zolang u het tijdsverschil zichtbaar houdt en niet stilzwijgend met 4,1 procent ophoogt.

Scheid vervolgens drie grenzen. De eerste is wat u op basis van vergelijkingen redelijk vindt. De tweede is wat u maandelijks verantwoord kunt dragen. De derde is wat de geldverstrekker daadwerkelijk wil financieren. De AFM legt uit dat de leencapaciteit onder meer afhangt van inkomen, woningwaarde en hypotheekrente. De hypotheek mag in beginsel niet hoger zijn dan 100 procent van de woningwaarde, met specifieke uitzonderingen. Een hoog bod en een hoge taxatiewaarde zijn dus niet automatisch hetzelfde; een verschil kan eigen geld vragen, naast aankoopkosten en een buffer.

Leg vóór de deadline een stopbedrag vast waarin dat alles past. Neem bouwkundige risico’s en kosten voor direct noodzakelijk werk apart op. Bepaal met adviseur of aankoopbegeleider welke ontbindende voorwaarden nodig zijn voor financiering of keuring. Een marktbericht kan aanleiding zijn om vergelijkingen te actualiseren, maar niet om een financieringsvoorbehoud weg te strepen of spaargeld dat voor herstel nodig is alsnog in het bod te stoppen.

Ook een verkoper moet verder kijken dan 4,1 procent

Voor een verkoper werkt dezelfde discipline andersom. Een oude taxatie of de koopsom van de buren simpelweg met 4,1 procent verhogen negeert datum, woningtype en kwaliteit. Vraag bij een voorgestelde vraagprijs welke recente verkopen als vergelijking dienen en welke correcties voor onderhoud, oppervlakte en ligging zijn gemaakt. Houd vraagprijs, biedingen en uiteindelijke koopsom uit elkaar: ze beantwoorden elk een andere vraag.

De landelijke trend is wel degelijk relevant. In juni stond de index 17,3 procent boven de eerdere piek van juli 2022, en de stijgende lijn sinds juni 2023 is niet verdwenen. Tegelijk vlakt de jaarstijging af en komt er meer aanbod op de markt. Dat is precies waarom één percentage onvoldoende is. Het vertelt de richting van een groot geheel; uw beslissing gaat over één woning, op één plek, met één staat van onderhoud en één financiering.

Gebruik het CBS-cijfer daarom als startpunt voor vragen, niet als antwoord op het bod. Welke regio en welk woningtype lijken op dit huis? Welke vergelijkbare verkopen zijn al bij de notaris gepasseerd? Wat veranderde sinds hun koopdatum? En hoeveel ruimte blijft er als de taxatie lager uitvalt of herstel duurder wordt? Wie die vier controles doet, leest 4,1 procent zoals het bedoeld is: als marktstatistiek, niet als prijskaartje.